서울 아파트 매매 전세가율 하락 강남구 39% 용산 송파 비교

요즘 강남 아파트 매매가가 사상 최고가를 기록하고 있는데, 전세가율은 왜 이렇게 낮아졌을까요?

서울 강남구 아파트 전세가율이 39.4%로 역대 최저를 기록했다는 소식에 놀라신 분들 많으실 텐데요.

이 글에서는 강남구뿐 아니라 용산, 송파 등 서울 주요 지역의 전세가율 현황과 그 의미를 쉽게 설명해드릴게요.

누구나 이해할 수 있도록 실생활 사례와 함께 전세가율 하락의 배경과 시사점을 살펴보겠습니다.

강남구 아파트 전세가율, 왜 이렇게 낮아졌을까?

최근 서울 강남구 아파트의 전세가율이 39.4%로 떨어졌다는 소식은 부동산 시장에서 충격 그 자체였어요.

전세가율이란 아파트 매매 가격 대비 전세 보증금의 비율을 의미하는데, 예를 들어 매매가가 10억 원인 아파트라면 전셋값은 약 3억 9400만 원 수준이라는 뜻이에요.

이는 KB국민은행이 구별 통계를 집계하기 시작한 2013년 4월 이후 가장 낮은 수치입니다.

강남구 아파트 매매가가 전세가보다 훨씬 더 가파르게 오르면서 전세가율이 하락하는 현상이 나타난 거죠.

6월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 13억 8천174만 원으로 3개월 연속 역대 최고치를 기록했고, 강남권 아파트 평균 매매가격은 17억 3천223만 원으로 처음으로 17억 원을 넘겼어요.

전문가들은 강남 아파트가 인기와 투자 수요를 모두 끌어모으면서 매매가가 급등했지만, 전세 시장에서는 이에 비례해서 전세가가 크게 오르지 못하고 있다고 분석해요.

실제로 강남구뿐 아니라 송파, 용산, 서초 등 주요 지역의 전세가율도 40~43% 수준에 머물고 있어요.

이는 서울 전체 평균 전세가율(53%)이나 강북권(56.5%)에 비해 훨씬 낮은 수치입니다.

전세가율 하락은 전세 주택을 찾는 입주민이나 젊은 세대에게는 상대적으로 전세 보증금이 줄어드는 긍정적인 신호로도 볼 수 있지만, 집을 팔아야 하는 매도자 입장에서는 전세가율 하락이 부담으로 작용할 수 있어요.

특히 강남 아파트는 매매가가 더 오를 것으로 기대하는 투자 심리가 반영되어 전세가율이 더 낮아진 것으로 해석되고 있어요.

전세가율이 낮을수록 전세 보증금 대비 임대 수익률이 높아진다는 점도 주목할 만해요.

하지만 실제로 강남 아파트의 전세가율 하락은 매매가 급등에 비해 전세가 상승폭이 상대적으로 더디기 때문이라는 분석이 많아요.

최근 몇 년간 강남 아파트 매매가가 연평균 10% 이상 오르는 등 고공행진을 이어가고 있는 반면, 전세가는 그에 미치지 못하고 있죠.

강남구 아파트 전세가율 39.4%는 2025년 6월 기준으로 역대 최저치이며, 이는 곧 강남 아파트의 매매가가 전세가보다 훨씬 더 가파르게 오르고 있다는 의미예요.

이런 현상은 강남구뿐 아니라 송파구, 용산구, 서초구 등 서울 주요 지역에서도 동일하게 나타나고 있어요.

특히 송파구는 41.9%, 용산구는 42.5%, 서초구는 43.8%로 전세가율이 50%를 밑돌고 있습니다.

강남구와 용산, 송파 등 주요 지역의 전세가율 하락은 서울 부동산 시장의 양극화가 심화되고 있다는 신호로도 볼 수 있어요.

강남권과 강북권, 그리고 지방 아파트 시장 간의 가격 격차가 통계 집계 이래 최대치를 기록하고 있기 때문이죠.

강남 아파트는 투자와 자산 가치 상승을 기대하는 수요가 몰리고 있지만, 전세 시장에서는 그에 비해 전세가 상승 폭이 크지 않은 상황입니다.

전세가율 하락 현상은 단순히 강남구만의 문제가 아니라, 서울 전체 부동산 시장의 구조적 변화를 보여주는 중요한 지표예요.

특히 강남구, 송파구, 용산구 등 주요 지역의 전세가율이 40% 초반에 머물고 있다는 점은 향후 전세 시장의 방향성에도 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

실제로 서울 전체 아파트 전세가율은 53%로 집계됐지만, 강남권은 49.9%, 강북권은 56.5%로 차이가 크게 벌어졌어요.

용산구와 송파구, 강남구와의 전세가율 비교

강남구 아파트 전세가율이 39.4%로 역대 최저치를 기록한 가운데, 용산구와 송파구의 전세가율도 각각 42.5%, 41.9%로 강남구와 큰 차이 없이 40% 초반에 머물고 있어요.

이처럼 강남구, 용산구, 송파구 등 서울 주요 지역의 전세가율이 40% 초반에 머무는 현상은 최근 몇 년간 서울 아파트 매매가가 급등한 데 비해 전세가 상승폭이 더디기 때문이에요.

특히 강남구와 용산구는 지리적으로도 가까우며, 상업·업무 중심지로 투자 수요가 몰리는 지역이라는 공통점이 있어요.

용산구의 경우, 도원삼성래미안 등 일부 단지는 전세가율이 47~51% 수준으로 강남구보다는 다소 높게 나타나기도 하지만, 전체적으로는 강남구와 비슷한 흐름을 보이고 있어요.

실제로 2025년 기준 용산구 전세가율은 42.5%로, 강남구(39.4%)와 송파구(41.9%)와 큰 차이가 없습니다.

송파구 역시 41.9%로 강남구와 비슷한 전세가율을 기록하고 있어요.

송파구는 강남구와 인접해 있으며, 역세권과 교육 인프라가 우수해 투자 수요가 꾸준히 유입되는 지역이죠.

하지만 매매가가 전세가보다 더 가파르게 오르면서 전세가율이 하락하는 현상은 강남구와 동일하게 나타나고 있어요.

용산구와 송파구는 강남구와 마찬가지로 매매가가 전세가보다 더 빠르게 오르는 추세를 보이고 있어요.

이는 서울 주요 지역의 부동산 시장이 투자 수요에 크게 영향을 받고 있다는 방증이기도 해요.

자주 묻는 질문 FAQ

강남구 아파트 전세가율이 39.4%라는 것은 무슨 의미인가요?

강남구 아파트 전세가율 39.4%는 매매가가 10억 원일 때 전셋값이 약 3억 9400만 원이라는 뜻입니다. 이는 통계 집계 이래 가장 낮은 수치입니다.

용산구와 송파구의 전세가율은 어떻게 되나요?

용산구는 42.5%, 송파구는 41.9%로 강남구와 비슷하게 40% 초반에 머물고 있습니다.

강남구, 용산구, 송파구의 전세가율이 하락하는 이유는 무엇인가요?

매매가가 전세가보다 더 빠르게 오르면서 전세가율이 하락한 것입니다. 투자 수요가 매매 시장에 집중되고 있기 때문입니다.

전세가율 하락이 전세 입주민에게 미치는 영향은 무엇인가요?

전세 보증금 부담이 줄어드는 긍정적인 효과가 있습니다. 하지만 매도자 입장에서는 전세가율 하락이 부담으로 작용할 수 있습니다.

서울 전체 아파트 전세가율은 얼마인가요?

서울 전체 아파트 전세가율은 53%로, 강북권은 56.5%, 강남권은 49.9%입니다.

강남구, 용산구, 송파구의 전세가율 하락은 앞으로도 계속될까요?

투자 수요와 매매가 상승세가 이어진다면 전세가율 하락 흐름은 당분간 이어질 수 있습니다. 다만, 시장 상황이나 정책 변화에 따라 달라질 수 있습니다.

글을 마치며

강남구 아파트 전세가율이 39.4%로 역대 최저를 기록한 가운데, 용산구와 송파구 역시 40% 초반에 머무는 등 서울 주요 지역의 전세가율이 크게 하락하고 있습니다.

이는 매매가가 전세가보다 더 빠르게 오르는 현상에서 비롯된 것으로, 투자 수요가 매매 시장에 집중되고 있음을 보여줍니다.

전세가율 하락은 전세 입주민에게는 긍정적이지만, 매도자에게는 부담으로 작용할 수 있습니다.

앞으로도 서울 부동산 시장의 양극화가 심화될 것으로 보이며, 전세가율 변화에 주목할 필요가 있습니다.