양도소득세 과세대상 토지 건물 주식 구분 기준 안내

혹시 부동산이나 주식을 팔 때마다 꼭꼭 숨어있는 양도소득세 때문에 불안하신가요?

토지, 건물, 주식마다 과세 기준이 다르고, 요즘 세법도 자주 바뀌어 헷갈릴 수밖에 없죠.

이 글에서는 2025년 기준으로 양도소득세 과세대상이 되는 토지·건물·주식의 구분 기준을 쉽고 자세하게 안내해 드릴게요.

복잡한 세법도 우리 일상에 맞춰 친절하게 풀어드릴 테니, 걱정하지 마시고 차근차근 읽어보세요.

토지와 건물 : 부동산 양도소득세 과세대상 구분

양도소득세는 토지와 건물 등 부동산을 유상으로 양도할 때 발생하는 이익에 대해 과세하는 세금입니다.

토지는 지적공부에 등록된 모든 지목(전, 답, 과, 임, 대, 공, 주택지 등)이 과세대상에 해당하며, 건물은 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 구조물과 그에 부속된 시설물, 구축물까지 모두 포함됩니다.

여기서 주의할 점은, 무허가 또는 미등기 건물도 사실상 건물로 인정되면 과세대상이 된다는 점입니다.

또한, 신축 중인 건물이 건축법상 건축물로 분류되는 상태에서 유상으로 양도하면 건물로 보아 양도소득세가 과세됩니다.

단순히 건축주 명의만 변경하는 경우는 과세대상이 아니니, 이 점도 꼭 기억하세요.

양도소득세 과세대상에는 부동산뿐 아니라, 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트 당첨권), 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 등도 포함됩니다.

이처럼 부동산의 양도는 단순히 땅과 건물만이 아니라 다양한 권리까지 포괄한다는 점이 특징입니다.

최근에는 조정대상지역 내 다주택자, 고가주택 보유자 등에 대한 중과세도 강화되고 있어, 본인의 상황에 맞는 세율과 공제를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

실제로 2025년 기준으로 1세대 1주택자라면 비과세 또는 저율 과세가 적용되지만, 다주택자나 고가주택 보유자는 중과세가 적용될 수 있습니다.

세법은 자주 바뀌기 때문에, 부동산 거래 전에는 반드시 최신 세법과 과세 기준을 확인하시길 추천합니다.

부동산 양도소득세 계산은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 뒤, 장기보유특별공제와 기본공제 등을 적용해 산출합니다.

보유기간에 따라 세율이 크게 달라지므로, 장기 보유 시에는 세율이 낮아지는 장점이 있습니다.

또한, 조정대상지역 내 다주택자는 장기보유특별공제가 배제될 수 있으니 주의해야 합니다.

부동산 양도소득세는 실생활에서 가장 많이 접하는 세금 중 하나이기 때문에, 평소에 관련 정보를 꾸준히 챙기는 것이 좋습니다.

주식 : 상장·비상장주식 및 대주주 기준

주식의 양도소득세는 상장주식과 비상장주식, 그리고 대주주 여부에 따라 과세 기준이 다릅니다.

국내 상장주식의 경우, ‘대주주’가 아니면 일반적으로 양도소득세가 과세되지 않습니다.

대주주는 지분율(코스피 1% 이상, 코스닥 2% 이상, 코넥스 4% 이상) 또는 시가총액(50억 원 이상) 기준을 충족해야 합니다.

2024년 기준으로 이 지분율과 시가총액을 넘는 경우 대주주로 간주되어 상장주식 양도 시 양도소득세가 과세됩니다.

비상장주식은 상장 여부와 관계없이 모두 과세대상이며, 일반적으로 주주가 주식을 양도할 때 양도소득세가 부과됩니다.

또한, 해외 주식이나 해외 상장 ETF 등도 연간 250만 원을 초과하는 경우 양도소득세 과세대상이 됩니다.

2025년부터는 증여받은 주식(상장, 비상장, 해외주식)을 1년 이내에 양도하는 경우, 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 적용됩니다.

즉, 증여받은 주식을 1년 이내에 팔면 증여자 기준으로 양도소득세가 계산되어 절세의 기회가 줄어들었으니 주의해야 합니다.

주식의 양도소득세는 부동산과 달리, 일반적으로는 세율이 낮고 공제도 간단한 편입니다.

하지만 대주주나 비상장주식, 부동산과다보유법인 주식 등 특수한 경우에는 세율이 크게 올라갈 수 있습니다.

예를 들어, 부동산과다보유법인 주식은 최고 45%의 초과누진세율이 적용될 수 있습니다.

주식 양도소득세도 세법 개정이 잦으니, 거래 전에는 반드시 최신 기준을 확인하는 것이 좋습니다.

실생활에서는 대부분 소액주주이기 때문에, 상장주식 거래 시 양도소득세 걱정은 크지 않지만, 비상장주식이나 대주주, 증여받은 주식은 꼭 신경 써야 합니다.

주식 양도차익 계산은 양도가액에서 취득가액을 빼고, 필요경비와 기본공제(연 250만 원)를 적용해 산출합니다.

실생활에서 꼭 알아야 할 팁과 주의사항

양도소득세는 부동산과 주식 모두 보유기간, 보유 형태, 과세대상 여부에 따라 세율과 공제가 크게 달라집니다.

부동산의 경우, 1세대 1주택자는 비과세 또는 저율 과세가 적용되지만, 다주택자나 고가주택 보유자는 중과세가 적용될 수 있습니다.

최근에는 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과세가 강화되고 있어, 본인의 상황에 맞는 세율과 공제를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

주식의 경우, 상장주식은 대주주가 아니면 일반적으로 양도소득세가 과세되지 않지만, 비상장주식과 해외주식은 모두 과세대상입니다.

2025년부터는 증여받은 주식을 1년 이내에 양도하는 경우 이월과세가 적용되어, 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익이 계산됩니다.

세법은 자주 바뀌기 때문에, 부동산이나 주식 거래 전에는 반드시 최신 세법과 과세 기준을 확인하는 것이 좋습니다.

또한, 필요경비(취득세, 등록세, 중개수수료 등)는 반드시 증빙서류를 잘 보관해 두어야 합니다.

양도소득세 신고는 매년 5월에 진행되며, 신고 누락이나 오류가 있을 경우 가산세가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.

실생활에서 부동산이나 주식을 매도할 계획이 있다면, 미리 세무 전문가와 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 절세 전략을 세우는 것이 좋습니다.

최근에는 온라인 세금 신고 시스템도 매우 편리해져서, 누구나 쉽게 신고할 수 있습니다.

양도소득세는 복잡해 보이지만, 본인의 자산 유형과 보유기간, 보유 형태만 정확히 파악하면 누구나 쉽게 계산할 수 있습니다.

부동산과 주식 모두 실생활에서 자주 접하는 자산이기 때문에, 평소에 관련 정보를 꾸준히 챙기는 것이 중요합니다.

세법은 자주 바뀌기 때문에, 최신 정보를 확인하는 습관을 들이면 예상치 못한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문 FAQ

토지와 건물 모두 양도소득세 과세대상인가요?

네, 토지와 건물 모두 양도소득세 과세대상입니다. 무허가 건물이나 미등기 건물도 사실상 건물로 인정되면 과세대상이 됩니다.

주식도 양도소득세 과세대상인가요?

상장주식은 대주주가 아니면 일반적으로 과세되지 않지만, 비상장주식과 해외주식은 모두 과세대상입니다.

대주주 기준은 어떻게 되나요?

코스피 1% 이상 또는 시가총액 50억 원 이상, 코스닥 2% 이상 또는 시가총액 50억 원 이상, 코넥스 4% 이상 또는 시가총액 50억 원 이상이 대주주 기준입니다.

신축 중인 건물도 양도소득세 과세대상인가요?

건축법상 건축물로 분류되는 상태에서 유상으로 양도하면 과세대상입니다. 단순히 건축주 명의만 변경하는 경우는 과세대상이 아닙니다.

증여받은 주식을 양도할 때 주의할 점이 있나요?

2025년부터 증여받은 주식을 1년 이내에 양도하면 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익이 계산되는 이월과세가 적용됩니다.

양도소득세 신고는 언제 하나요?

양도소득세 신고는 매년 5월에 진행됩니다. 신고 누락이나 오류가 있을 경우 가산세가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.

글을 마치며

토지, 건물, 주식 모두 양도소득세 과세대상이지만, 각각의 과세 기준과 세율, 공제는 다릅니다.

부동산은 보유기간과 보유 형태에 따라 세율이 크게 달라지고, 주식은 상장·비상장 여부와 대주주 기준에 따라 과세 여부가 결정됩니다.

최근 세법 개정으로 증여받은 주식의 이월과세가 강화되어, 주식 거래 시에도 각별한 주의가 필요합니다.

세법은 자주 바뀌기 때문에, 부동산이나 주식 거래 전에는 반드시 최신 기준을 확인하고, 필요하다면 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.